תמ"א 38, התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, עברה לאחרונה שינויים משמעותיים שצפויים להשפיע רבות על ענף ההתחדשות העירונית בישראל. ההחלטה על הפסקת התמ"א במתכונתה הנוכחית באוקטובר 2023, לצד הכנסת חלופות חדשות, מציבה בפני בעלי הנכסים אתגרים לצד הזדמנויות.
מה צופן העתיד?
לאחר אוקטובר 2023, בקשות חדשות להיתרי בנייה במסגרת תמ"א 38 לא יתקבלו עוד. יחד עם זאת, פרויקטים שכבר יגישו בקשה עד מועד זה יוכלו להמשיך בתהליך. במקביל, ערים המעוניינות בכך יכולות להאריך את תוקף התמ"א בתחומן עד אוקטובר 2026, בכפוף להכנת תוכנית מקומית שתגדיר את האזורים בהם התמ"א תקפה.
מהן האפשרויות החלופיות?
לאחר פקיעת תמ"א 38, המסלול המרכזי לחידוש מבנים יהיה באמצעות תוכניות פינוי-בינוי. אלו הן תוכניות מקיפות הכוללות הריסה ובנייה מחדש של מתחמים שלמים, אך הן גם מורכבות יותר ולרוב אורכות שנים עד למימושן. אפשרות נוספת היא קידום תוכניות עירוניות המגדירות כללים להתחדשות שכונות או אזורים מסוימים. תוכניות אלה מאפשרות לעיתים חידוש של בניין בודד, אך גם הן דורשות הליך תכנוני ממושך טרם אישורן.
"חלופת שקד" – חלופה נוספת לתמ"א 38
בקיץ 2022 אישרה הכנסת את תיקון 136 לחוק התכנון והבנייה, המוכר בציבור כ"חלופת שקד". חוק זה נועד להסדיר את ההתחדשות העירונית במקומות בהם לא קיימות תוכניות פינוי-בינוי או תוכניות אזוריות אחרות. במסגרת חלופת שקד, פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2 לשעבר) יזכו לתוספת אחוזי בנייה של עד 400%, ואף יותר במקרים מסוימים. בנוסף, נוצר מנגנון המאפשר "ניוד זכויות" ממתחם אחד למשנהו, כאשר לא ניתן לנצל את מלוא הזכויות הנוספות במתחם המקורי. חיזוק מבנה בודד (תמ"א 38/1 לשעבר) יזכה אף הוא לתוספת של עד 200% יחידות דיור. חשוב לציין כי באזורי פריפריה בהם ערך הקרקע נמוך, תתאפשר הגדלת זכויות הבנייה עד ל- 550% בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש. כמו כן, שופרו ההליכים הבירוקרטיים כך שניתן יהיה לקדם את התוכנית וההיתר במקביל.
המשמעות עבור בעלי הנכסים
לאור השינויים הצפויים, בעלי נכסים המעוניינים לחדש את בינינם במסגרת תמ"א 38 חייבים לפעול ללא דיחוי ולהגיש בקשות להיתרים עוד טרם המועד הקובע. מומלץ לבחון היטב את ההזדמנויות במסגרת חלופת שקד, במיוחד באזורי הפריפריה. בד בבד, חשוב לעקוב אחר התפתחות תוכניות פינוי-בינוי ותוכניות עירוניות באזור המגורים הרלוונטי.
עורך הדין טל שחורי, המתמחה בנושאי תמ"א 38 והתחדשות עירונית, מציע ליווי וייעוץ מקיפים לבעלי נכסים המבקשים לנווט נכון בין ההליכים המורכבים. עו"ד שחורי וצוותו ישמחו לבחון עבורכם את המסלולים האפשריים ולסייע בהגשת הבקשות וקידום הפרויקטים בהתאם לשינויים העדכניים ביותר בתחום. צרו קשר כבר היום עם משרדנו לקבלת ייעוץ מותאם אישית ופיתוח האסטרטגיה האופטימלית לנכס שלכם לנוכח סיום תמ"א 38 והיערכות לעתיד.